POSER VOS QUESTIONS
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10 novembre 2020
Bonjour,
Je suis propriétaire d'un fonds de commerce auto-ecoles et j'envisage de demander une baisse de loyer au propriétaire bailleur des locaux.
Voici les circonstances :
Promesse de vente signée en avril 2018, achat finalisé devant notaire en juillet 2018, travaux fin 2019, puis ouverture en février 2019
Aujourd'hui mes résultats sont évidemment très insuffisants et éloignés de mes prévisions, j'ai obtenu un prêt PGE me permettant de survivre, mais l'activité dans le quartier où je suis situé n’est pas repartie hélas, avec confinement comme en ce moment, et même sans confinement..
J'ai évoqué ma demande par mail au propriétaire et il semble ouvert à une discussion. Quelle réduction puis je demander ? Puis je le contraindre ?
Merci d' avance
Au dela d’une éventuelle renégociation libre et de gré à gré du bail, sachez qu'il existe plusieurs possibilités légales pour un locataire d'obtenir une révision de loyer à la baisse par la négociation ou la procédure.
Il est évident qu'en cette période difficile, les propriétaires bailleurs ou les juges seront plus enclins à octroyer des révisions à la baisse du loyer, car ils préféreront que ces propriétaires soient payés, même avec un loyer moindre, plutôt que de subir des dépôts de bilans de ces derniers ou assigner leur locataire en liquidation judiciaire. Parfois aussi, des échelonnements dans le paiement des loyers seront accordés.
Mais tout dépend des clauses de révisions votre bail et des circonstances du dossier, et son environnement.
En règle générale, un locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. Cette révision est souvent indexée sur l’indice des loyers commerciaux. Une clause d’indexation du bail ne peut pas interdire la révision à la baisse du loyer dans le cas où l’indice deviendrait négatif.
Une clause d’échelle mobile ainsi qu’une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment. Vous pourriez demander la baisse du loyer soit parce que le montant de son loyer réel a baissé de plus d’un quart (clause d’échelle mobile), soit parce qu’il a subi une diminution de ses recettes (clause recettes). La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l’expiration de la période triennale.
Il est enfin possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs de commercialité se dégradent : baisse substantielle du nombre d’habitants ou du nombre de bureaux autour du local, disparition d’un commerce de grande notoriété, d’un service administratif, d’une grande entreprise ou encore suppression de lignes de transports publics etc. Cette dégradation doit entraîner une baisse de fréquentation de l’établissement et avoir un impact direct sur l’activité du locataire pour qu’il puisse faire baisser son loyer. La tendance actuelle est évidemment à la dégradation des facteurs locaux de commercialité.
Comme vous le voyez, le dossier peut devenir assez complexe. Dans ce cas, nous vous recommandons de vous approcher d’un conseil ou avocat spécialisé pour étudier plus précisement et sur pièces votre dossier.
La Rédaction de la Tribune www.tribune-auto-ecoles.fr